27 июля 2013

Станет ли ипотека в России дешевой в ближайшее время

Рынок ипотеки в России растет впечатляющими темпами, догоняя рынок потребительских кредитов. Требования к заемщикам с каждым годом все мягче, но жилье не становится доступнее. Дешевой ипотеки россиянам в ближайшее время ждать не стоит, прогнозируют эксперты.

Объемы сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки ежегодно увеличиваются. Так, в 2012 году банки выдали в общей сложности 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1 трлн рублей. За последние годы ипотека растет на 20–40% ежегодно. "Доля объема ипотечной задолженности в ВВП страны находится на уровне около 10%, в то время как в развитых странах этот показатель приближается к 100%. Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью находится на уровне 20%. Это значит, что потенциал у ипотеки в России большой", – отмечает заместитель директора ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц" Дмитрий Шапочкин.

В 2013 году рост рынка ипотеки начал постепенно замедляться. "За первые пять месяцев 2013 года в стране выдано 269,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 429,1 млрд рублей, в то время как за аналогичный период прошлого года сумма ипотечных сделок достигла только 343,7 млрд рублей. Главной причиной этого замедления стал рост процентной ставки по кредитам. 1 июня 2011 года она составляла 12,3% годовых, в 2012 году опустилась до 12%, а к июню 2013 года снова поднялась до 12,7% годовых. Эта статистика отражает существенное ухудшение условий кредитования", – объясняет руководитель департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Лидия Каширина.

По прогнозу начальника управления ипотечного кредитования "Альфа-Банка" Влады Невской, рост ипотеки замедлится, и в целом за 2013 год рост ипотечного кредитования при оптимистичном сценарии составит около 20%.

Ипотека не станет дешевле

Лидия Каширина считает, что сегодня есть все основания ожидать ускорения роста объемов ипотеки. Банки преодолели дефицит ликвидности и нуждаются в заемщиках больше, чем во вкладчиках. Об этом свидетельствует, в частности, снижение максимальной ставки по вкладам в десяти крупнейших банках с 10% до 9,26% годовых с начала года. "Уже в ближайшем будущем мы увидим понижение процентной ставки по ипотеке и ее вероятное возвращение к уровню 2012 года. Если ситуация с ликвидностью не ухудшится, можно ожидать возвращения средневзвешенной ставки к уровню 12% годовых в 2014 году", – уверяет Лидия Каширина.

"Если банки будут вынуждены, как сейчас, фондировать ипотеку за счет краткосрочных депозитов, ставки радикально не опустятся – в самом благоприятном случае до уровня 11% на горизонте трех лет. Но могут и увеличиться – в зависимости от ситуации в экономике", – прогнозирует старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

Заместитель директора КПК "Мой дом" Максим Брандуков считает, что пока снижение ипотечных ставок возможно только за счет искусственного ограничения. Дело в том, что банки закладывают в ставку все виды рисков, которые в последнее время возросли. Например, неясной остается ситуация с инфляцией, которая весной била годовые рекорды. Предпосылками снижения процентной ставки могут стать экономическая стабильность, прозрачность рынка, высокая прогнозируемость инфляции. Но пока таких предпосылок нет.

Россия достигнет такого же распространения ипотечных продуктов, как в странах Европы, не менее чем через 7–12 лет, прогнозируют эксперты. Но даже при существующих условиях отечественный рынок можно охарактеризовать как активно развивающийся, а никак не стагнирующий.

Но пока собственное жилье по ипотеке для большинства россиян остается все-таки недоступным. Исправить ситуацию может только снижение стоимости недвижимости на 30%, уточняет Дмитрий Шапочкин.

"Жилье может стать радикально более доступным, только когда будет удовлетворен базовый уровень спроса, то есть когда у потребителей будет стоять вопрос выбора – жить в текущих неплохих условиях или купить что-нибудь еще лучше. А пока у большинства населения вопрос стоит – купить хоть что-нибудь, чтобы жить хоть в каком-нибудь, но своем жилье", – говорит Андрей Осипов.

Кому доступна ипотека

В то же время купить жилье по ипотеке становится гораздо проще, чем несколько лет назад. Требования к заемщикам с каждым годом становятся все более демократичными. В первую очередь снижается средний возраст потенциального клиента. Сейчас все больше людей в возрасте 25–35 лет приобретают свое первое собственное жилье в ипотеку. До 2008 года большинство заемщиков были из возрастной категории состоявшихся людей, покупавших жилье для своих детей или улучшавших жилищные условия.

По словам Лидии Кашириной, средний размер кредита по стране сегодня составляет 1,6 млн рублей. В Москве этот показатель достигает 3,6 млн рублей, в Санкт-Петербурге – 2,3 млн рублей, а в большинстве регионов страны находится в районе 1 млн. Это отражает разницу в стоимости жилья. Средний срок кредита – 15 лет. Эта цифра говорит о том, что соотношение коротких (5–10 лет) и длинных (20–25 лет) кредитов примерно одинаково.

Снижение требований к заемщикам касается и ограничений по сроку работы, добавил Максим Брандуков. Банкиры также стали смотреть на заемщиков с нестабильным доходом. Ипотеку стало легче получить представителям творческих профессий и менеджерам по продажам.

"Наиболее лояльные требования – в секторе жилья эконом-класса. Кредиты в данном сегменте отличаются минимальным, практически нулевым уровнем риска. Наиболее жесткие требования – в секторе элитной загородной недвижимости", – рассказывает Андрей Осипов.

Кроме того, как говорит Влада Невская, снизились размеры первоначального взноса – до 10%. "Многие банки предоставляют кредиты владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям. На рынке ипотечного кредитования стали появляться программы по одному или двум документам", – сообщает она.

Что касается среднего портрета ипотечного заемщика, то, по данным Максима Брандукова, обычно это мужчина до 35 лет, проживающий в городе с населением свыше 500 тыс. человек и имеющий высшее образование, стабильную работу и положительную кредитную историю.

Дмитрий Шапочкин отметил, что ипотечные заемщики – это преимущественно работающие по найму супруги с высшим образованием в возрасте от 25 до 45 лет с одним ребенком и семейным бюджетом от 60 до 110 тыс. рублей.

Чтобы привлечь клиентов, банки разрабатывают новые программы для ипотечных клиентов. В последнее время получил распространение комплексный подход банков к работе с клиентами. Это не только ипотечный кредит, но и кредитные и зарплатные карты, срочные вклады, потребительское кредитование, а в ряде случаев и полный комплект страховых услуг. При таком "пакетном" обслуживании клиент имеет шанс довольно ощутимо снизить стоимость ипотеки.

Источник: www.rbc.ru