06 апреля 2012

Анализ первичного рынка жилья Екатеринбурга. Итоги 1 кв. 2012 г.

Одним из основных итогов первого квартала текущего года стало снижение объемов строительства жилья в городе. Произошло это в первую очередь из-за сдачи в эксплуатацию большого количества домов в конце прошлого года. Напомним, что в январе администрация города опубликовала данные, по которым за весь 2011 год было введено 1 050 тыс. кв. м жилья, причём традиционно основная часть этого объёма сдаётся именно в ноябре-декабре. В результате число строящихся объектов в январе сократилось, а темпы вывода на рынок новых не позволили возместить эти «потери» и через три месяца. Так что, в настоящий момент по-прежнему можно говорить лишь о замещении, а не о наращивании объемов строительства.

Сегодня, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости,  общий объём жилья, находящегося на разных стадиях строительства в Екатеринбурге, составляет 1536 тыс. кв. м. Это на 107 тыс. кв. м меньше, чем насчитывалось в конце прошлого года.

Ещё одной приметой последних месяцев стало увеличение темпов строительства. Если два года назад скорость, с которой велись строительные работы в районе Академический являлась уникальной для местного рынка и недостижимой для большинства участников, то сегодня многие компании демонстрируют аналогичные показатели организации строительного процесса, пусть и на меньших объёмах. В условиях, когда число строек на рынке не растёт, а новых проектов появляется недостаточно для замещения «потерь», высокие темпы строительства стали главным инструментом удержания на «нужном» уровне объёмов ввода. Кроме того, это, безусловно, благоприятный фактор для сегмента строящегося жилья, который повышает общее доверие покупателей ко всем участникам рынка. 

Вызывает оптимизм и другой факт – за последнее время объем «замроженного» строительства не увеличивается. В конце прошлого года он вернулся на докризисный уровень и сегодня доля таких проектов по-прежнему составляет около 8% или 138 тыс. кв. м, как это и было три месяца назад.  Можно сказать, что за это время ни одной стройки остановлено не было, а это в свою очередь тоже благоприятно отражается на отношении потенциальных покупателей к «долёвке».

Что касается спроса, то он сегодня остается на очень высоком уровне. В качестве иллюстрации можно привести данные Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, которые свидетельствуют, что за первые два месяца текущего года в городе было зарегистрировано сделок купли-продажи с квартирами на 20 % больше, чем даже за аналогичный период прошлого рекордного в этом отношении года.

Конечно, в таких благоприятных условиях, застройщики не испытывают проблем с реализацией квартир на рынке, а ответом на повышающийся уровень спроса становится повышение цен. Правда темпы их роста на первичном рынке заметно ниже, чем на вторичном. Застройщики опасаются отпугнуть покупателей слишком высокими запросами и потому не спешат «взвинчивать ценник», как это происходило в ажиотажном 2006 году. Надо сказать, что и поведение покупателей сегодня заметно отличается от «массового психоза» шестилетней давности. Они уже не готовы платить любые деньги за недвижимость, лишь бы успеть её купить. Люди стали подходить к вопросу взвешеннее, спокойнее, более здраво оценивать свои возможности и адекватность запрашиваемой за объект суммы.

В итоге рост цен на первичном рынке с начала года составил около +2 %. Средняя цена предложения здесь составляет сегодня около 55200 руб./кв. м. Вторичный рынок за это время поднялся на +4 %, а средняя цена на нем перевалила за отметку 66000 руб./кв. м. А если сравнивать, например, с апрелем 2010 г., то «первичка» за это время выросла на +13 %, а «вторичка» – на +25%.

В настоящий момент, не смотря на ограниченное предложение, как на первичном, так и вторичном рынке жилья, появляются первые признаки стабилизации рынка. Темпы роста цен снизились, объем предложения повышается, выросли сроки реализации квартир. На первичном рынке, отдельные продавцы подтверждают снижение интереса со стороны покупателей, после существенной корректировки прайса своих объектов. Пока рано говорить, что тенденция к росту сломлена. Рынок жилья инерционен и  цены предложения по-прежнему повышаются, пусть и не так быстро. Однако сегодня рынок не готов к дальнейшему их росту и если он продолжится это быстро отразится на темпах и объемах продаж. Обороты рынка снизятся, продавцы – собственники и застройщики – будут вынуждены идти навстречу покупателям, предоставляя дисконты. В нынешних условиях это может оказаться единственным действенным вариантом оживления продаж.

источник: www.upn.ru