08 октября 2012

Доступная ипотека откладывается

Эйфория, накрывшая российский рынок ипотеки в прошлом году, продолжилась и в первом полугодии 2012-го: рынок ставил все новые рекорды по объемам выдачи кредитов. Этому во многом способствовало уникальное сочетание факторов: ставки по ипотеке опустились до исторических минимумов, а стоимость жилья все еще была на 20–30% ниже пиковых значений 2008 года.
Позитивно на динамике спроса отразилась и активность банков по стимулированию потенциальных клиентов: 40% опрошенных «Эксперт РА» фининститутов в первом полугодии запустили новые программы ипотечного кредитования, такой же процент участников планирует расширить спектр ипотечных продуктов до конца 2012 года. Поддержку рынку обеспечил и старт продаж строящихся объектов в регионах, прежде всего в Подмосковье в преддверии расширения границ Москвы.

Вместе с тем второе полугодие 2012 года имеет все шансы охладить рынок. В июле—сентябре ведущие игроки на 1–3 процентных пункта повысили ставки по отдельным ипотечным продуктам. И, что более важно, впервые с 2009 года о повышении ставок объявило АИЖК. Дальнейший рост, вероятно, не за горами: в борьбе с ускоряющейся инфляцией Банк России уже поднял ключевые кредитные ставки.

Рост на позитиве
По итогам первых шести месяцев банки выдали 296 тыс. ипотечных кредитов общей стоимостью 429,4 млрд рублей, что на 57% превосходит результаты первого полугодия прошлого года. Как и прогнозировало «Эксперт РА» в 2011 году, динамика рынка резко замедлилась: годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза выше. Сказывается исчерпание эффекта низкой базы, который действовал после кризисного спада в конце 2008 года. Однако с учетом макроэкономической ситуации мы оцениваем текущие темпы роста как достаточно высокие.

Ипотечный портфель банков продолжил расти: большинство ведущих игроков предпочитали оставлять выданные кредиты на балансе. Полностью рефинансируют свой портфель преимущественно малые и средние региональные банки. Основной объем рефинансирования — это простая передача пула кредитов от небольших банков АИЖК или крупным участникам рынка (в частности, банку «ДельтаКредит»). Только 25% опрошенных «Эксперт РА» банков планируют в ближайшие год-два провести секьюритизацию ипотечных кредитов. В результате ипотечный портфель на балансе банков устойчиво растет со второго полугодия 2010 года: в период с 1 июля 2011 года по 1 июля 2012-го темп его прироста превысил 60%, что сопоставимо с динамикой необеспеченного потребительского кредитования. Качество сформированного портфеля остается хорошим: за первые шесть месяцев текущего года объем просроченной задолженности вырос только на 1%, а ее доля в портфеле снизилась с 3,1 до 2,7%.

Взлеты и падения
Опрошенные «Эксперт РА» банкиры отметили усиление конкуренции на ипотечном рынке: отдельные банки, активизировав ипотеку в конце 2011 года, в начале 2012-го сумели выйти в лидеры рынка.

Тройка лидеров ипотечного рынка остается неизменной — на ведущие госбанки (Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк) приходится около двух третей выданных ипотечных кредитов. Сбербанк предоставил в первом полугодии ипотечных кредитов на 192 млрд рублей, почти на 50% превысив прошлогодние результаты. Его рыночная доля, однако, продолжает снижаться: за год она опустилась на 2,5 процентного пункта, до 44,8%. А вот динамика ипотечного кредитования в ВТБ24 вдвое превысила среднерыночные показатели, благодаря чему госбанк нарастил свою долю на 4 процентных пункта, до 13,8%. Государство продолжает оставаться основным игроком на российском ипотечном рынке. На три ведущих госбанка в первом полугодии приходилось почти 65% всего рынка, а с учетом данных по программам АИЖК и других банков с госучастием доля государства может доходить до 75–80%.

За прошедший год на рынке произошли заметные перестановки среди банков ниже топ-5. Так, резкий скачок на девять позиций вверх (6-е и 7-е места) обеспечили себе банк «Уралсиб» и Связь-банк благодаря взрывным темпам роста на 263 и 188% соответственно. Вместе с тем вторую пятерку покинули Абсолют-банк и Райффайзенбанк, сократившие объем кредитования в первом полугодии (на 21 и 17% соответственно). Это резко контрастирует с их прошлогодними результатами: по итогам первых шести месяцев 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования в обоих банках превышали 400%. Вероятно, это связано с изменениями кредитной политики материнских структур вследствие нестабильности в странах еврозоны.

Заметно ухудшились позиции Росевробанка (–6% по объемам выдачи) и особенно Транкредитбанка (–13%). Лучше рынка росли Транскапиталбанк (209%), МТС-банк (252%) и Промсвязьбанк (359%), обеспечив себе попадание в топ-20. Среди банков первой двадцатки наибольшие темпы прироста кредитования показал банк «ДельтаКредит», почти в пять раз увеличивший объем выдаваемых кредитов.

Опрошенные «Эксперт РА» банкиры сходятся на том, что до конца 2012 года позиции лидеров принципиально не изменятся. Выход на рынок новых игроков маловероятен: стоимость фондирования растет, а развитие нового продукта потребует значительных маркетинговых и временных затрат.

Под навесом ставок
По нашим оценкам, в ближайшие год-полтора поддержку спросу на ипотеку обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве; одновременно это будет сдерживать и удорожание жилья. Главным ограничителем роста ипотечного кредитования мы считаем тенденцию к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе по программам с государственной поддержкой. В частности, в начале второго полугодия большинство лидеров рынка повысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1–3 процентных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50%). С 3 сентября пересмотрены условия кредитования по стандартной программе АИЖК: минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2 процентных пункта. Мы полагаем, что ценовая доступность ипотеки продолжит снижаться: инфляция ускоряется, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего удорожания ипотеки.

Вместе с тем, по нашему мнению, рост ставок на фоне растущего спроса на недвижимость не окажет значимого влияния на динамику рынка во втором полугодии. Специфика ипотечного рынка такова, что одобрение кредита обычно действует в течение месяца-трех. Благодаря этому часть потенциальных заемщиков будет иметь возможность получить кредит на более выгодных условиях даже в конце 2012 года. Большинство опрошенных банков планирует как минимум удвоить показатели 2011 года. По прогнозам «Эксперт РА», годовые темпы прироста окажутся на уровне 50–60%. В результате по итогам года объем ипотечного кредитования составит порядка 1,1 трлн. рублей.

В 2013 году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры, либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос и тем самым обеспечить более низкую ставку. В связи с этим мы ожидаем дальнейшего замедления темпов роста рынка: с учетом его масштабов они не превысят 45% в годовом исчислении.

По нашим оценкам, доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. Как правило, крупные банки, работающие по собственным программам, отличает оперативность в принятии решений и более интересные предложения (например, возможность выбора между аннуитетными и дифференцированными платежами). Скажется и падение интереса средних и малых банков к наиболее популярным программам АИЖК. Дело не только в повышении стоимости кредитов по таким программам. Сегодняшняя политика АИЖК все отчетливее свидетельствует о его желании сократить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах (обратная ипотека, образовательная ипотека). В частности, за январь—июнь текущего года АИЖК выкупило закладных на 26,1 млрд рублей, что только на 17% больше аналогичного прошлогоднего показателя. При этом доля АИЖК в общем объеме выдачи снизилась с 8 до 6%.

Банки, работающие с АИЖК, и раньше отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион (в отличие от нынешней «заявительной» схемы). Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными фининститутами. 

Источник: www. expert.ru