30 января 2013

Ипотека: итоги 2012 года. Рекордные объемы и новые программы, которые в 2013 году порадуют потребителей.

Минувший ипотечный год показал парадоксальные результаты. Несмотря на то, что состояние российской экономики не блестящее, эксперты рассуждают о мировом кризисе, банки поднимают ставки по кредитам, народ в экстазе продолжает брать деньги в долг, чтобы купить себе жилье. И как бы мы ни ругались на ипотеку – мол, кабала, рабство, квартира в итоге достается в два раза дороже - все равно это реально работающий инструмент, с помощью которого мы решаем жилищный вопрос.

Небывалый спрос

Одна из основных тенденций ипотечного рынка в 2012 году - существенный рост спроса. Окончательной официальной статистики по прошлому году пока нет, но предварительные итоги впечатляют.

По данным Росреестра, каждый пятый объект недвижимости в 2012-м приобретался в кредит. Доля сделок с участием ипотеки за год составила 20,5%. "По итогам I квартала она составляла 18,8%, а во II квартале выросла до 21,4%", - отмечает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК.

В итоге, по данным АИЖК, за 11 месяцев 2012 года было выдано 611 487 ипотечных кредитов на общую сумму 904,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 11 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении. А предварительный прогноз выдачи займов за весь прошлый год составляет 1 трлн. руб.

Получается, в 2012-м был побит рекорд 2011-го, когда сумма выданных ипотечных кредитов составила примерно 717 млрд. руб. Ожидаемый прирост ипотеки - практически 40%. А рост ипотечного портфеля, по данным Лидии Кашириной, руководителя департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка, достиг почти 50%. Правда, лишь на рублевом рынке, в иностранной валюте, напротив, можно было отметить снижение объемов кредитования по сравнению с 2011 годом - на 30%.

Объемы же рублевой ипотеки в ушедшем году – это рекорд, таких цифр не было даже до кризиса. Как отмечает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, спрос на ипотеку не падал даже в летние месяцы: "Обычно летом наблюдается спад активности заемщиков, а в 2012 году продажи нашего банка в период с мая по сентябрь росли из месяца в месяц".

Популярность ипотеки объясняется несколькими причинами. "Прошел кризис платежеспособности населения, граждане переходили к инвестированию накопленных средств", - отмечает Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО "РУСИПОТЕКА". Сказалась экономическая ситуация еврозоны и нестабильность на валютном рынке, что, по мнению Григория Вовченко (Московский банк Сбербанка России), обусловило рост спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно в июле-августе). Кроме того, банки продемонстрировали либеральное отношение к заемщикам (появились программы, по которым можно получить кредит всего по двум документам). Правда, осенью банки были вынуждены поднять проценты по кредитам, и это несколько снизило активность потенциальных ипотечников. "Во второй половине 2012 года темп роста ипотеки начал замедляться, что, безусловно, объясняется удорожанием кредитов", - утверждает Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО). "И итогом стало то, что в декабре 2012 года многие банки вместо "завала" ипотечных сделок, как это обычно бывает, получили весьма средний поток клиентов", - сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость". Однако осенью спрос на ипотеку, что удивительно, оставался довольно высоким - вопреки растущим ставкам.

Рост ставок

Ставки заметно выросли во втором полугодии. Как утверждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании "ВСК-Ипотека", если в конце 2011 года проценты были самыми низкими в истории (некоторые банки откровенно демпинговали), то к концу 2012-го они вернулись к докризисному уровню. "На конец 2011 года средневзвешенная ставка составляла 11,9%, а на конец 2012-го - 12,3 - 12,5%", - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. При этом в начале прошедшего года, как сообщает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка, она равнялась даже 11,8%.

Тактика увеличения ставок была различной. Большинство банков проводило обычное повышение – рост ставок по всем продуктам за счет небольших, но частых изменений через 1-2 месяца. "Однако некоторые кредитные учреждения изменяли проценты только внутри коридора, то есть верхний и нижний пределы ставок оставались неизменными, а по самым востребованным условиям происходило повышение, причем кредиты по нижнему пределу становились доступными лишь небольшому количеству потенциальных заемщиков, так как ужесточались условия их выдачи", - рассказывает Ирина Кажикина ("РЕЛАЙТ-Недвижимость"). В среднем рост составил 0,5 - 2,5 п.п. в зависимости от программы кредитования. "Теперь ставки по ипотеке находятся на отметке 13% и выше", - резюмирует Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредитБанка. В наибольшей степени подорожали самые популярные кредиты – с минимальным первоначальным взносом 20-30%, на срок 15-25 лет.

Почему росли ставки

Ставки повышались по целому ряду причин. Прежде всего, возросла цена "длинных денег". Кризис в еврозоне перекрыл доступ к европейским займам и финансированию "извне": "У российских ипотечных кредиторов укрепилось понимание, что рассчитывать можно только на себя, то есть на внутренние финансовые ресурсы страны", - подчеркивает Владимир Лопатин ("ВСК-Ипотека"). Но и российские ресурсы подорожали. "В сентябре Банк России увеличил ставку рефинансирования, и банки не могли не отреагировать на это", - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.

Более того, как сообщает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (ОАО), в прошлом году государство фактически отказалось от накопительной пенсионной системы, а ведь во всем мире пенсионные накопления идут на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, финансируя ее новую выдачу.

Так что источником средств для ипотеки бОльшей частью оставались деньги, полученные от граждан в виде депозитов, проценты по которым также росли.

Другие тенденции

Помимо всего перечисленного на ипотечном рынке 2012 года можно отметить и некоторые другие особенности и тенденции. Например, за минувший год увеличилась средняя сумма ипотечного займа - на весьма востребованные подмосковные новостройки она составила 2,8 - 3,2 млн руб. Если же брать рынок в целом, то данный показатель вырос с 1,3 до 1,4 млн руб. А по данным Андрея Гойхмана, начальника управления кредитования частных лиц Инвестторгбанка, средний размер кредита - порядка 1,5 млн рублей, однако эти показатели очень сильно отличаются в зависимости от региональной привязки (в связи с разницей цен на недвижимость). В Москве - средний размер ипотечного кредита 4-5 млн рублей, а например, в Иваново - 1 млн.

При этом граждане стремились не растягивать кредит, чаще всего оформляя его на 15 – максимум 20 лет. А также старались вложить в покупку как можно больше собственных средств: "Более половины заемщиков в 2012 г. при оформлении займа предпочли внести более 30% от стоимости жилья, когда в 2011 г. доля таких клиентов не превышала 25-30% от общего числа", - рассказывает Сабина Хамитова ("Домус Финанс").

Также банки сократили сроки рассмотрения заявок на кредит (теперь, по сведениям Ольги Бойчаровой (Мастер-Банк), они составляют не более двух дней) и стремились улучшить условия работы с риелторами, в том числе внедряя электронный документооборот, как, например, в Сбербанке России. "В 2012 г. стали появляться сервисы для риелторов, с помощью которых можно получить одобрение по кредиту онлайн. Это "Сервис Ипотека" ГдеЭтотДом.РУ, Пи-Квик "ВСК". Таким образом, мы потихоньку стали приближаться к стандартам работы, принятым на Западе, т.к. данные сервисы используют унифицированную форму анкеты и единый комплект документов, который принимается всеми банками-партнерами", - рассказывает Евгения Таубкина ("НБИК").

Источник: www.metrinfo.ru