20 ноября 2014

Апартаменты: особенности, все «за» и «против»

В Екатеринбурге стремительно растет количество строящихся апартаментов - низкая цена вызывает большой интерес среди покупателей недвижимости. В 2014 году ввод апартаментов от общего количества жилья составил 5,2%, но в 2015 году по данным администрации города Екатеринбурга эта цифра вырастет до 11%. Ситуация вокруг регулирования норм строительства апартаментов пока неизменна: определения «апартаментов» как вида недвижимости в российском законодательстве нет, разделение объектов по классу – условное.

Появление нового формата жилья
Появление нового формата жилья – прямое следствие кризиса 2008-2009 годов. Резкое падение спроса на торгово-офисную недвижимость в посткризисный период и одновременно дефицит земельных участков для строительства жилых домов привели к тому, что участки, предназначенные для коммерческой недвижимости и гостиниц, стали переделывать под формат апартаментов для массовой продажи по «номерам». Поэтому, апартаменты по своей сути – гостиницы и требования в строительстве и обслуживании к  ним предъявляются аналогичные.

Главное назначение жилых помещений – основное или преимущественное проживание, апартаменты предназначены для временного проживания, поэтому на данный вид недвижимости накладывается ряд ограничений:

Регистрация по месту жительства:
В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства, возможный вариант – временная регистрация с необходимостью продления каждый год. Еще один момент – временная регистрация дает возможность воспользоваться существующей инфраструктурой, но, например, в случае с детскими садами только после размещения всех постоянно прописанных детей.

Статус помещения:
Статус нежилого помещения позволяет законно использовать апартаменты под офис или небольшое производство. Поэтому здесь не работают правила, принятые в жилых домах, и вы должны быть готовы, что по соседству может расположиться частное предприятие.
Опять же, если вы планируете совместить место работы и проживания, то сможете использовать апартаменты для регистрации своего ИП.
Приобретение апартаментов чаще носит инвестиционный характер (получения прибыли), тогда как квартиры – социальный (проживание). Нередко апартаменты  используют с целью последующей сдачи в аренду.

Коммунальные платежи:
Оплата за коммунальные услуги в апартаментных комплексах выше оплаты за квартиру такой же площади в среднем на 15-20%. Разница в основном за счет более высокого тарифа на электроэнергию в нежилых помещениях (выше в 2 раза).

Налогообложение:
В ближайшем будущем нас ожидают изменения в налогообложении. Кроме того, что налогооблагаемая база будет рассчитываться не от инвентаризационной стоимости, а от кадастровой, изменится и шкала ставок налога на имущество физических лиц. В соответствии с новым законом, который вступает в силу с 1 января 2015г., налоговые ставки должны устанавливаться местными органами власти в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы.

Согласно ст. 2, Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" налоговые ставки устанавливаются следующим образом:

- в отношении жилья, гаражей и машиномест – до 0,1%

- в отношении прочих объектов недвижимости, объектов коммерческой недвижимости – от 0,5% до 2%

Кроме того, на нежилые помещения не действуют льготы по необлагаемой налогом на имущество площади.

На жилое помещение предоставляется налоговый вычет:

- на квартиру – 20 м2
- на комнату – 10 м2
- на жилой дом – 50 м2
- на единый комплекс – 1 000 000 р.

Льготы и соц. программы:
На нежилые помещения не распространяется налоговый вычет, кроме того, существующие программы льготного кредитования не учитывают апартаменты, и ипотеку придется оформлять на общих условиях. В случае если апартаменты приобретаются для людей пенсионного возраста, то здесь отсутствуют льготы на оплату коммунальных услуг.

Нормы строительства:
Учитывая нежилой статус, апартаменты не обязаны располагать инфраструктурой – детскими и спортивными площадками, парковками. Здесь не рассчитывается уровень инсоляции как в жилых помещениях, могут быть размещены квартиры, комнаты которых не обладают минимально разрешенными площадями. Так как нет регламентации строительства апартаментов – благоустройство территории, планировки помещений и расположение здания относительно других объектов остаются на совести строительной компании.

Законодательство:
В 2015 году планируется  упорядочить понятие «апартаменты» и четко разделить по категориям: гостиницы, жилые здания и жилые комплексы. В составе каждой категории могут быть предусмотрены жилые апартаменты со строго оговоренными параметрами. А также могут запретить строительство апартаментов как отдельной категории без обязательного создания необходимой социальной инфраструктуры. Остается открытым вопрос, что будут делать с теми апартаментами, которые уже строятся, но не будут соответствовать принятым нормам.

Не смотря на стремление как-то упорядочить эту категорию недвижимости, пока все находится в стадии проектов, обсуждения и разработки и судить о дальнейшей судьбе апартаментов очень сложно.